“It ain’t what you don’t know that get’s you into trouble…”

Boligmarkedet i Oslo har vært eventyrlig de siste årene. 2016 var det folk på min alder kaller for sinnsykt. På landsbasis steg prisene med 10.1 % fra Q4 2015 til Q4 2016. I Oslo er det nesten det dobbelte, med 21.7% (kilde: SSB). Det er ganske voldsomt når OSEBX’en steg rundt 12% i 2016.

Hvorfor har prisene eksplodert?

Prisoppgangen synes å skyldes lave renter. Styringsrenten i Norge, som i resten av verden, er lave. Historisk lave. I ett land der det er ett uttalt mål at folk skal eie sin egen bolig er det da naturlig at lave renter gir en prisøkning. Det er likevel en del som skremmer vannet av meg med dagens marked. 21.7% er ett helt vanvittig tall. Den prisveksten alene tror jeg vil gi de fleste med innsikt i økonomisk historie en vond smak i munnen.
Men det er ikke bare prisveksten som bekymrer. Selv om prisveksten i stor grad skyldes lave renter, sitter jeg med en følelse av at veksten i like stor grad er en forventningsdrevet vekst. Førstegangskjøpere ser ut til å ha panikk i mange tilfeller. Jeg overhører stadig samtaler der hovedargumentet er noe sånt som: “kjøper jeg ikke nå kommer jeg meg aldri inn på markedet”.
Med andre ord; folk har en forventning om at boligprisene, spesielt i Oslo, skal vokse med den samme takten videre. Som på børsen utvikler dette seg dermed til en galopp der alle frykter å bli sittende igjen som idioten som ikke fikk være med på festen. Dette er den samme oppførselen man (etter sigende) så under verdens første spekulative boble. Og vi har sett det siden, som tidlig på 2000-tallet med IT-aksjer.
Her er det likevel en forskjell, vil mange mene. Tulipaner og aksjer er for mange åpenbart mindre håndfaste verdier enn en leilighet eller ett hus.
Jeg tror likevel de fleste vil si seg enige i at prisvekst basert på panikk og frykt for å bli sistemann inn er farlig uansett om eiendelen er tulipaner eller boliger.

Det finnes også argumenter for at prisene ikke skal stagnere med det første, og disse er i mange tilfeller gode. Oslo er en av Europas raskets voksende byer og det sier seg selv at presset på eiendom i sentrum vil være stort.
Likevel skal en være obs på at risikoen for fall i boligprisene øker jo høyere vi går, ikke bare fordi folks psykologi kan snu, men også fordi folk er høyt gearet.
Gjelden til folk er muligens det som skremmer meg mest med boligmarkedet om dagen og når det kommer frem at 70 000 ikke tåler ett rentehopp, da blir jeg redd. For når renten på lånene begynner å stige, og hvis rentene stiger kraftig på kort tid på grunn av en “black swan”, da kan vi fort se ett boligmarked i en helt annen retning enn det vi har hatt de siste årene.

Subprime vol. 2

Det umiddelbare spørsmålet som melder seg er hvordan folk kan være så utsatte når bankene har hatt ganske klare retningslinjer for utlån, både i form av egenkapitalkrav og rentesensitiviteten til lånekunder. Har bankene sviktet?
Jeg vet ikke. Jeg kjenner rett og slett ikke bankenes måte å drive utlån på godt nok til at jeg kan komme med noe svar her, men jeg håper at man lærte noe av subprime-krisen i 2008.
Mer forklaringskraft finner vi kanskje i den sterke veksten i forbrukslånene. Firmaene som driver med denne type utlån har hatt en voldsom vekst i topplinjen, men det har kommet frem at denne type lån ikke bare har vært brukt til typisk forbruk, men til en viss grad også blitt brukt til å skaffe “egenkapital” til boligkjøp.
Om dette stemmer er det særs bekymringsfullt og det viser godt hvorfor det haster med å innføre ett gjeldsregister i Norge.
I mellomtiden håper jeg at boligmarkedet roer seg ned og at kjøperne i markedet tar en liten runde med seg selv. At de kanskje ser litt på de bakenforliggende årsakene til at rentene er så lave som de er og gjør seg kjent med risikoen de tar på seg ved å låne seg til pipa. At noe har hatt en sterk og stabil vekst i mange år betyr ikke at det skal fortsette å vokse, men dette ser ut til å være glemt i dagens boligmarked. At boligprisene i Oslo skal vokse ser ut til å være en allment akseptert sannhet.

Men som Mark Twain formulerte det i en av mine favoritsitater (som også er en av åpningssekvensene i filmen “The Big Short” ;

“It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so.”

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s